Attribuzioni di amministratore di condominio

L’art. 1130 del c.c., come modificato dalla legge di riforma del 11 dicembre 2012 n. 220, sotto la rubrica “Attribuzioni dell’amministratore di condominio”, descrive in maniera incompleta ed indeterminata quale sia il complesso di poteri, facoltà e obblighi che rientrano nella competenza dell’amministratore di condominio.  

Articolo 1130 del c.c. 

La disposizione in parola afferma che l'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea e convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale; 2) curare l'osservanza del regolamento di condominio e disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilita'; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

I poteri in generale 

In primo luogo va detto che i poteri indicati dall’articolo de quo, in particolare quelli di cui ai n. 2, 3 e 4, sono predeterminati dalla legge nel senso che hanno una natura originaria e non derivata. L’amministratore, in parole diverse ma equivalenti, è investito dei poteri de quibus originariamente per volontà della legge e non sulla base di una delibera assembleare di delega dei poteri. 

Corollario di quanto precede è la inammissibilità di qualsiasi ingerenza da parte dei singoli condomini sull’operato dell’amministratore (operato che pure è oggetto di controllo, su cui vedi infra, ma da parte della assemblea) 

Secondariamente, circa i rapporti tra poteri dell’amministratore e poteri dell’assemblea, si sostiene da una parte della dottrina la tesi per cui l’assemblea può vincolare l’amministratore di condominio fino a renderlo mero esecutore delle proprie deliberazioni. Dunque l’amministratore non avrebbe una sfera esclusiva di competenza, dal momento che l’assemblea dei condomini potrebbe sostituirsi ad esso oppure privarlo addirittura dei suoi poteri. 

Altra parte della dottrina e la giurisprudenza con essa, invece, muove dall’assunto ex art. 1131 comma I c.c. che conferisce all’amministratore poteri di rappresentanza nei limiti delle attribuzioni previste dalla legge (art. 1130 c.c.) o dei maggiori poteri conferitegli dal regolamento o dall’assemblea.

Ne consegue che l’assemblea può legittimamente ampliare i poteri dell’amministratore ma non può ridurne il novero. 

In altri termini all’amministratore va attribuita una sfera di competenza non solo legalmente predeterminata ma tendenzialmente esclusiva e non comprimibile.

A tale conclusione non osta la disposizione di cui all’art. 1133 c.c. che prevede un controllo eventuale e successivo dell’assemblea sui provvedimenti dell’amministratore. Questa disposizione infatti non necessariamente implica che amministratore sia subordinato all’assemblea ma implica piuttosto una verifica esterna in termini di sola legittimità sull’attività dell’amministratore. 

Potere di eseguire le delibere assembleari

Nello specifico, con riferimento al potere dell’amministratore di dare esecuzione alle delibere assembleari, si pone il problema consistente nel verificare se esiste in capo all’amministratore medesimo l’obbligo di eseguire le deliberazioni assembleari invalide (almeno prima facie).

A tal proposito lo scrivente segnala che la tesi dottrinale maggioritaria, in mancanza di segnali univoci da parte della giurisprudenza, afferma che l’amministratore deve eseguire le deliberazioni annullabili (che sono efficaci fino a quando non sono eliminate dal mondo del diritto mediante sentenza del giudice) mentre deve astenersi dal dare esecuzione alle deliberazioni prima facie nulle o inesistenti.

Potere di far osservare il regolamento 

Assai delicato si presenta il compito dell’amministratore di curare l’osservanza del regolamento condominiale. Interessante sul punto Cass. 26 giugno 2006 n. 14735 così massimata: “L’amministratore di condominio, essendo tenuto a far osservare il regolamento, è legittimato ad agire in giudizio per ottenere la cessazione degli abusi posti in essere da un condomino senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare e inoltre ha la facoltà di irrogare contro il condomino una sanzione pecuniaria qualora ciò sia previsto dal regolamento, ai sensi dell’art. 70 disp. att. del c.c.”. 

Potere di riscuoterei contributi

Con riferimento al potere di riscuotere i contributi, esso costituisce altresì un obbligo per l’amministratore, perché la sua inerzia si ripercuote sull'amministrazione dei beni comuni, di cui poi egli risponde. Il comma 9 dell'art 1129 del c.c. prevede infatti che l'amministratore debba agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Potere di compiere atti conservativi 

L'espressione "atti conservativi" non comprende le azioni petitorie ma include le azioni possessorie o quelle tendenti al recupero delle spese necessarie per il ripristino della cosa comune, senza la necessità che l'assemblea autorizzi previamente.