Cassazione civile, sez. III, 17 Novembre 2022, n. 33968.

In virtù del necessario coordinamento della disciplina generale degli artt. 1597, 1598 e 1938 c.c. con quella speciale degli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978, la fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni del conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo si protrae, salva diversa volontà negoziale, fino alla scadenza del secondo sessennio di durata, posto che solo a partire da tale momento la locazione può cessare per un comportamento meramente potestativo delle parti (secondo la logica sottesa all'art. 1597 c.c.), mentre alla scadenza del primo sessennio la cessazione può intervenire solo per disdetta da comunicarsi nei termini stabiliti ovvero a seguito dell'esercizio della facoltà di diniego del rinnovo da parte del locatore per i motivi previsti nel citato art. 29 (dunque, in forza di un contegno non meramente potestativo, siccome caratterizzato da particolari modalità e termini).

Di seguito l’esplicazione delle ragioni poste a fondamento del principio de quo.

Artt. 28 e 29 della Legge 392 del 1978

Dalla lettura degli articoli in parola, si evince che il contratto di locazione commerciale è destinato a durare nel tempo, anche oltre il termine di durata inizialmente stabilito dalle parti.

Tale obiettivo è perseguito favorendo la rinnovazione tacita cioè automatica del vincolo nel silenzio e inerzia delle parti, rinnovazione disciplinata in modo diverso alla scadenza del termine iniziale e alle scadenze successive.

La legge (art 27 comma I) prevede una durata minima del contratto in parola di sei anni. 

Alla prima scadenza, il vincolo contrattuale si rinnova tacitamente per altri sei anni per volontà della legge, salvo il diniego di rinnovazione. 

Alle scadenze contrattuali successive alla prima, avviene ugualmente la rinnovazione tacita del contratto per volontà della legge, tuttavia questa volta la proroga del termine finale del contratto può essere evitata mediante semplice disdetta. 

Quale la differenza dunque tra diniego di rinnovazione e disdetta? L’uno e l’altra vanno ovviamente posti in essere nel rispetto di una certa forma (raccomandata a/r), entro un termine previsto a pena di decadenza (12 mesi anteriori scadenza alla scadenza); tuttavia il primo è atto del locatore, che può intervenire solo nelle ipotesi tassativamente stabilite dalla legge (art. 29 comma I), mentre la seconda è atto che può provenire da una qualsiasi delle parti, e che non richiede alcuna motivazione.

Evidentemente dalla disciplina legislativa si ricava che il contratto di locazione immobiliare è destinato a durare almeno dodici anni (6+6), a meno che non intervenga, nelle ipotesi tassativamente previste dalla legge, il diniego di rinnovazione tacita del contratto.

Accessorietà della fideiussione 

La fideiussione è una garanzia personale, che non si costituisce mediante la creazione di un rapporto con una cosa determinata, con conseguente diritto di prelazione sulla stessa, ma consiste nella creazione di un nuovo rapporto giuridico obbligatorio fra lo stesso creditore e un altro debitore che si aggiunge col suo patrimonio a rafforzare la garanzia del creditore. 

Ebbene questo nuovo rapporto obbligatorio a garanzia di un credito altrui è accessorio rispetto all’obbligazione principale.

L'obbligazione del fideiussore è un'obbligazione accessoria, nel senso che tra fideiussione e debito principale esiste un collegamento funzionale molto stretto tale per cui il rapporto fideiussorio segue le sorti del rapporto principale.

In particolare, per quanto qui interessa, l’accessorietà della fideiussione implica che la stessa ha una durata nel tempo coincidente con quella dell’obbligazione principale da garantire e si estingue con l’estinzione di quest’ultima.

Conclusioni

Ne segue allora che quando un terzo assume impegno fideiussorio a garanzia delle obbligazioni del conduttore con riferimento alle obbligazioni del medesimo nascenti dal contratto di locazione ad uso diverso, in mancanza di limitazione alla durata per il primo sessennio, assume l’impegno per una durata che dal punto di vista del locatore garantito non è disponibile sulla base della mera volontà delle parti come nella logica dell’art. 1597 c.c. ma deve intendersi individuata nella durata ex lege di sei anni più sei anni. 

Nella ipotesi di locazione in cui sia garantito l’adempimento del contratto, il fideiussore può recedere anticipatamente solo se, nel contratto di locazione e in quello di fideiussione, le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia ovvero se ricorra altra causa idonea a giustificarne il recesso (Cass. Sez. 6-3, 26/11/2014 n. 25171; cfr. in senso conforme, Cass. Sez. 1, 07/10/2016 n. 20244).